Создание тсж застройщиком. О порядке создания ТСЖ. Для чего нужно такое товарищество, преимущества и недостатки, организация его деятельности. Правовая сторона вопроса

ТСЖ причисляется к юридическим лицам некоммерческого типа. Объединение разрешается создавать в любых многоквартирных домах при соблюдении законодательно установленных условий. Допускается организация ТСЖ в таких случаях:

• если помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
• если предполагается объединить для эффективного управления несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга;
• допускается объединение не только многоквартирных зданий, но и частных домовладений.

Можно ли создать, если часть квартир не приватизирована?

Кто является учредителем? Принимать участие в создании ТСЖ могут только собственники жилья. Квартиры переходят в собственность после прохождения процедуры приватизации. То есть владельцы квартир без соответствующих актов собственности не будут иметь права голоса при организации нового объединения. В качестве их законного представителя может выступать муниципалитет.

ВАЖНО! Если количество неприватизированных квартир превышает число находящихся в собственности помещений в рамках создаваемого товарищества, регистрация объединения невозможна.

Цель образования

Основная цель образования товарищества собственников – обеспечение высокой эффективности управления домовладением, максимальное участие жильцов многоквартирного строения в обустройстве придомовых территорий. Перед ТСЖ ставятся задачи по:

Полный перечень целей и задач каждое ТСЖ прописывает в своем уставе.

СПРАВКА! Каждый дом может относиться только к одному товариществу, не допускается ситуация, когда собственники квартиры или жилого дома становятся членами двух или более ТСЖ.

Членство в объединении начинается с факта подачи в органы правления ТСЖ заявления на вступление в организацию. Выход из рядов товарищества является обязательным в случае утраты права собственности на конкретный объект недвижимости.

Правила организации сообщества дома

При создании ТСЖ необходимо разработать и оформить устав организации. На товарищество распространяются требования законодательства о некоммерческих структурах – им нельзя заниматься видами деятельности, не связанными с реализацией целей объединения.

Членами ТСЖ могут быть физические и юридические лица. Главное условие для их вступления в создаваемую структуру – право собственности на объект недвижимости, попадающую в сферу влияния конкретного товарищества. Инициаторами формирования ТСЖ должны быть жильцы зданий.

Кто является учредителем данной организации? К числу учредителей относятся члены правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия синонимичны. Все решения, принимаемые правлением ТСЖ, должны обсуждаться публично и требуют наличия не менее 50% голосов за рассматриваемый вариант решения проблемы. Так как товарищества собственников относятся к категории юридических лиц, они должны пройти регистрацию в налоговых органах.

Плюсы и минусы

В числе выгод создания ТСЖ значатся:

Главным недостатком системы управления домами через ТСЖ является сложность накопления достаточных финансовых резервов для проведения капитального ремонта. Препятствиями для создания и эффективного управления ТСЖ могут быть:

• необходимость межевания земель – процедура оформления собственности на земельные участки требует денежных вложений и отнимает много времени;
• принадлежность мансардных, цокольных и первых этажей юридическим лицам лишает товарищество возможности дополнительно зарабатывать средства на аренде этих помещений для пополнения своего бюджета;
• организация должна платить налог на прибыль;
• большие суммы задолженностей по счетам за коммунальные услуги при отсутствии взаимопонимания у сторон можно получить только путем обращения в суд;
• нежелание отдельных собственников участвовать в финансировании благоустройства территорий общего пользования;
• отсутствие согласованности взаимодействия между правлением ТСЖ и органами местной власти.

ВНИМАНИЕ! Неприятным сюрпризом могут стать задержки при перечислении на счета ТСЖ городскими властями компенсаций за льготы по оплате коммунальных услуг некоторым жильцам.

Товарищество собственников жилья: порядок формирования и организация деятельности

Создание товарищества собственников начинается с формирования инициативной группы. В нее должны входить владельцы квартир. Инициаторы образования ТСЖ назначают дату проведения общего собрания собственников . За 10 дней до этого дня все владельцы объектов недвижимости в выбранных для объединения домовладениях уведомляются о предстоящем мероприятии.

Уведомления должны быть письменными. Их рассылают по почте заказными письмами, чтобы у представителей инициативной группы были доказательства своевременного доведения информации о собрании собственников жилья.

Можно вручать уведомления лично под расписку. Дополнительно рекомендуется вывесить объявление в подъезде или во дворе здания для информирования о дате проведения собрания.

В бланке уведомлений обязательно указывается:

• Дата проведения собрания.
• Цель мероприятия.
• Повестка дня и перечень вопросов к рассмотрению.

1. Проведение очного или заочного собрания.

   Для участия в мероприятии владельцы недвижимости должны предъявить свои паспорта и документы, подтверждающие право собственности на помещения. При невозможности личного присутствия допускается делегирование полномочий третьему лицу. Для этого от руки владельцем квартиры или дома составляется доверенность.

   В повестку дня первого собрания целесообразно включить такие вопросы:

   • причины создания товарищества;
   • создание ТСЖ;
   • выборы председателя, секретаря, членов правления и ревизионного органа;
   • утверждение разработанного варианта устава;
   • согласование формулы подсчета голосов.

   На председателя возлагается обязанность проведения собраний, а секретарь должен фиксировать все происходящие в протоколе. Формула подсчета голосов может учитывать:

   • один голос для каждого собственника;
   • вес голоса определяется пропорционально площади имущества, находящегося в собственности;
   • количество голосов у владельцев приравнивается к числу помещений в его собственности.

   Перед началом собрания каждому его участнику выдаются бюллетени для голосования. В конце мероприятия все отмечают предпочитаемый вариант ответа по вопросу создания ТСЖ. Если голосов набралось более половины, то решение считается принятым.

   Если собрание не принесло ожидаемых результатов, повторно проводить его разрешается не ранее, чем через 30 календарных дней.

   При очной форме собрания необходимо присутствие более 50% приглашенных собственников. Каждый из посетивших мероприятие должен проголосовать до завершения сборов. В случае с заочным форматом бюллетени разносятся собственникам для самостоятельного заполнения без участия в собрании.

   Этот вариант используется при большом количестве собственников. Результаты голосования озвучиваются на собраниях и вывешиванию на доске объявлений в доме.

   СПРАВКА! Для членства в ТСЖ недостаточно быть участником собрания, необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя объединения.

   Завершающий момент – оформление и подписание протокола собрания.

2. Уплата госпошлины и подготовка документов для регистрации ТСЖ.

   Госпошлина оплачивается в размере 4000 рублей (размер устанавливается Налоговым кодексом в п. 1 ст. 333.33). Комплект документов для регистрации объединения состоит из:

   
   

   Документация подается в налоговый орган. Далее председатель открывает расчетный счет в банковском учреждении и привязывает его к конкретному домовладению, изготавливает печать ТСЖ и принимает здание на баланс товарищества.

   Организация деятельности созданного товарищества осуществляется в соответствии с очерченными уставными документами правами и обязанностями объединения. ТСЖ заключает договора с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги жильцам дома. При возникновении необходимости в ремонте соответствующие работы проводятся собственными силами или выбранным подрядчиком.

   ВАЖНО! Для эффективной работы ТСЖ прорабатывается и утверждается смета доходов и расходов, обсуждаются размеры затрат на капитальный ремонт и устанавливаются взносы для собственников помещений.

   Одной из главных обязанностей товарищества является поддержание надлежащего технического и санитарного состояния вверенных ему объектов. Объединение должно отстаивать права владельцев квартир и принимать соответствующие меры для предотвращения противоправных действий в отношении обслуживаемой недвижимости.

   Если в уставе организации не указан срок деятельности товарищества, то созданное ТСЖ является полноправным юридическим лицом с неограниченным временем действия.

   Средства, получаемые объединением от собственников жилья и хозяйственной деятельности, должны тратиться на нужды домовладения и благоустройство прилегающей территории. Положительный остаток финансовых ресурсов по итогам года признается прибылью и облагается налогом.

С участием застройщика

В строящихся зданиях создание ТСЖ невозможно. Для оформления товарищества необходимо ввести объект в эксплуатацию. После этого разрешается проводить собрание собственников и принимать решение о форме управления домом.

До момента выкупа квартир у компании-застройщика владельцем помещений считается строительная фирма. Поэтому обязательно требуется участие ее представителей в общем собрании.

Создать ТСЖ или передать бразды правления управляющей компании? Создание ТСЖ является хорошей альтернативой передачи дома в УК. Такой шаг позволит сделать расходование средств жильцов на содержание здания более прозрачным и рациональным. Из минусов стоит выделить трудоемкость процедуры открытия товарищества и его функционирования.

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями , установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом Жилищного Кодекса России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

• организовать собрание;
• подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 РФ, а конкретно:

• договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
• договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

• заполненную в соответствии с образцом заявку;
• все документы учредительного характера;
• копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
• балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
• если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
• проект договора управления и смету годовую;
• определенные предложения по вывозу отходов;
• данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
• сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

• если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
• если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
• если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

1. http://www.suprema.ru/bibl/own_material/?id=143

Собственные материалы

Управление многоквартирным домом на стадии строительства.

Позиция 1

1. В Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее ЖК) для строящихся многоквартирных домов предусмотрена только одна форма управления таким домом. А именно Статья 139.п.1. ЖК даёт возможность лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, создать товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

2. Статья 139 п.2. ЖК разъясняет, что порядок проведения общего собрания, на котором принимается решение о создании такого ТСЖ должен соответствовать Статьям 45-48 ЖК.

3. Голос на собрании. В Статье 48 п.3 ЖК устанавливается то, что «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». Следуя указаниям Статьи 139 п.2 ЖК для нашего случая данную статью следует трактовать так: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» дано в Статье 37 ЖК. А именно: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Следуя тому, что Статья 139 ЖК указывает на Статьи 45-48 ЖК и то, что в Статье 48 ЖК употреблено понятие, изложенное в Статье 37 ЖК, мы можем для нашего случая трактовать Статью 37 ЖК так: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в строящемся многоквартирном доме будущего собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру будущей общей площади указанного помещения».

Т.о. мы получаем понятие о том, что: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально размеру будущей общей площади указанного помещения. Т.е. количество голосов инвесторов пропорционально указанному в инвестиционном договоре количеству метров общей площади, которую он проинвестировал.

4. Следуя Статье 45 п.4 ЖК любой будущий собственник помещения, может выступить с инициативой о созыве общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Он обязан сообщить будущим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме должно быть направлено каждому будущему собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому будущему собственнику помещения в данном доме под роспись. Форма такого сообщения описана в Статье 45 п.5 ЖК.

Основная цель этого собрания: создание ТСЖ и избрание правления ТСЖ.

5. Согласно Статьи 45 п. 3 ЖК (при применении Статьи 139 ЖК) Общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии со Статьёй 46 п.1 ЖК Если кворум имеется, то Решение о создании ТСЖ, и избрание его правления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (подсчёт голосов ведётся соответственно см.выше п.3.). Однако для принятия Устава необходимо большее число голосов, поскольку, хотя Статья 46 п.1 ЖК нас и не ограничивает, к принятию Устава по аналогии будет применена Статья 135 п.2 ЖК Т.е. для принятия Устава необходимо большинство голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

6. О членстве в таком ТСЖ законодательство оставляет пробел.

Наверняка можно только утверждать, что членами такого ТСЖ смогут быть те будущие собственники помещений в строящемся многоквартирном доме, которые проголосовали на этом заседании «ЗА» создание ТСЖ.

Мало того, ЖК не регулирует дальнейшее вступление членов в такое ТСЖ. Т.е., если новый будущий собственник помещения в строящемся многоквартирном доме подаст в такое ТСЖ заявление о принятии в члены,

ТСЖ может принять его, применив анaлогию Статьи 143. п.1 ЖК «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья», т.е. распространив на Статью 143 ЖК действие Статьи 139 ЖК.

А может и отказать на основании того, что Статья 139 ЖК распространяется только на Статьи 45-48 ЖК, и в Статьях 139, 45-48 ЖК нет указаний на Статью 143 ЖК.

Следует заметить, что существенным моментом в этом вопросе играют указания в Уставе ТСЖ, поскольку в Статьях 139, 45-48 ЖК идёт речь о создании ТСЖ, а при создании ТСЖ должен приниматься Устав, а в Уставе должно быть прописано условие членства в ТСЖ. Но, опираясь на ЖК, учредители ТСЖ будут абсолютно правы, если пропишут в Уставе, что условием принятия заявлений от новых членов должно быть зарегистрированное право собственности на помещения. Но если они в Уставе распространят Статью 139 ЖК на Статью 143 ЖК, то приём в состав членов новых будущих собственников станет возможным.

2. http://www.tsj.ru/rate.asp?art_id=9290&rubr_id=758

1. на основании каких норм ЖК РФ НЕсобственники помещений могут вступить в ТСЖ, созданное застройщиком? как это соотноситься со ст.143 ЖК РФ, где отражено, что членами ТСЖ могут стать собственники помещений?
2. В случае создания ТСЖ будущими собственниками помещений в соответствии со ст.139 ЖК РФ, становяться ли эти будущие собственники членами созданного ими ТСЖ, если прав собственности на помещения у них еще нет? и если становяться/нестановяться, то какой нормой закона нужно руководствоваться в данной ситуации. практики (ни судебной, ни иной не нашел нигде).
спасибо.

Позиция 2

Ст. 139 ЖК РФ не соответствует ЖК РФ в целом. Само название «Товарищество собственников жилья» говорит о том, что в него должны входить только собственник жилья.

Это же подтверждается ст. 143 ЖК РФ, которая определяет, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения (обращаю внимание - у собственника помещения) в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения (обращаю внимание – после возникновения) у них права собственности на помещения.

Анализируя ЖК РФ, можно прийти к выводу, что «будущие собственники» могут создать ТСЖ в строящемся доме, но членами ТСЖ смогут стать только после регистрации права собственности.

Позиция 3

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2007 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Д.Н., судей Д.К., М.Г., при ведении протокола судебного заседания Д.М., при участии в заседании от истца: П. - адвокат, по доверенности N 02-А/06 от 12.07.06, удостоверение N 2515 от 24.12.02; от ООО "Стройтехинвест": Б. по доверенности от 21.09.04; от ООО "Мегастрой": Н. по доверенности от 11.01.07, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Семь-А" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2006 года по делу N А41-К1-17475/06, принятое судьей М.А., по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест", ООО "Мегастрой" об обязании передать в управление жилые дома,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Семь-А" (далее ТСЖ "Семь-А") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнения - л.д. 78 - 79 т. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") и обществу с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой") об обязании ООО "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4; обязании названного ответчика передать истцу сопроводительную документацию на данные дома, в том числе:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом,
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций,
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.,
- паспорта на установленные приборы учета,
- паспорта лифтового хозяйства,
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации,
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок,
- исполнительные чертежи контуров заземления,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты технических осмотров,
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей,
- протоколы измерения сопротивления электросетей,

о признании права истца на управление общим имуществом упомянутых домов и права на обеспечение эксплуатации их общего имущества; пресечении действия ООО "Мегастрой", нарушающих право истца на обеспечение эксплуатации общего имущества вышеназванных домов (л.д. 2 - 5 т. 1).
Решением суда от 17.10.2006 по делу N А41-К1-17475/06 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 114 - 117 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Семь-А" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права (л.д. 4 - 7 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ООО "Стройтехинвест" возражал против доводов заявителя по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 27 - 29 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Мегастрой" поддержал позицию ООО "Стройтехинвест", просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 11, 12, 291 ГК РФ, ст. ст. 44, 47, 135, 137, 139, 161 ЖК РФ.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 12.12.05 в строящихся многоквартирных жилых домах по адресу: 143007, Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4 в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 139 ЖК РФ, было создано ТСЖ "Семь-А" (л.д. 10 - 19, 21 т. 1).
Постановлением главы Одинцовского района Московской области от 30.12.05 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий от 29.12.05 по приемке в эксплуатацию вышеназванных жилых домов с нежилыми первыми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" (л.д. 25 - 33 т. 1).
При этом оформление вещных прав членов ТСЖ "Семь-А" на помещения в упомянутых жилых домах до настоящего времени не осуществлено. Данное обстоятельство подтверждено истцом в судебном заседании арбитражного апелляционного суда.
05.07.06 в целях исполнения функций по технической эксплуатации, обеспечению коммунальными услугами и надлежащему содержанию придомовой территории между застройщиком - ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" были заключены договоры N 07/183 - 07/186 на управление вышеназванными многоквартирными жилыми домами (л.д. 84 - 95 т. 1).
Данные договоры в установленном законом порядке не оспорены. Оснований для признания их ничтожными не имеется.
Буквальное и логическое толкование положений ст. 135 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт.
Члены ТСЖ "Семь-А" не являются правообладателями в отношении комплекса недвижимого имущества в указанных выше жилых домах, так как права на данное имущество возникают лишь у собственников помещений в многоквартирных домах (ст. 36 ЖК РФ).
Следовательно, правомочия по управлению упомянутыми жилыми домами могут быть реализованы истцом лишь после оформления членами ТСЖ "Семь-А" вещных прав на помещения в данных домах.
Из материалов дела не усматривается факт наличия обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности исковых требований, и доказательств обратного суду не представлено (п. 1 ст. 65 АПК РФ).
Учитывая изложенное выше, в иске ТСЖ "Семь-А" отказано правомерно.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 257, 258, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А1-К1-17475/06 от 17 октября 2006 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Позиция 4

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2006.
В полном объеме решение изготовлено 17.10.2006.
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М., при ведении протокола судебного заседания судьей М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" об обязании совершить действия, при участии в заседании лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом уточнения заявленных требований об обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать ТСЖ "Семь-А" сопроводительную документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; а именно:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями;
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций;
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.;
- паспорта на установленные приборы учеты;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации;
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления;
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о пресечении действий общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой", нарушающих право ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4.
Из материалов дела усматривается, в соответствии с Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 30.12.2005 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию жилых домов с нежилыми 1-ми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3, к-с 1, дом N 3 к-с 2, дом N 3 к-с 3, дом N 3 к-с 4. Застройщиком указанного жилого микрорайона является ООО "Стройтехинвест". Во исполнение распоряжения Главы Одинцовского района от 30.09.2005 N 1095-Р в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вышеуказанных многоквартирных домов решением общего собрания граждан-дольщиков создано ТСЖ "Семь-А".
23.12.2005 ТСЖ "Семь-А" обратилось к ООО "Стройтехинвест" с письменным требованием о передаче в управление ТСЖ "Семь-А" вышеуказанных многоквартирных домов. 06.03.2006 была создана двухсторонняя комиссия по передаче в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных многоквартирных домов. В течение марта - апреля 2006 года продолжалась работа двусторонней комиссии с подписанием промежуточных актов передачи ключей от помещений, отдельного оборудования и систем инженерного обеспечения с одновременной подготовкой перечня недоделок (неисправностей), требуемых исправления ООО "Стройтехинвест" и принятием гарантийных обязательств. По завершении приема-передачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, д. 3 корп. 2, д. 3 корп. 3, д. 3 корп. 4, с объектами инженерной инфраструктуры в адрес ООО "Стройтехинвест" направлены окончательные акты приема-передачи принятых в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных жилых домов с перечнем обнаруженных недостатков. ООО "Стройтехинвест" начиная с 15.04.2006 не возвратило ТСЖ "Семь-А" подписанных актов приема-передачи многоквартирных жилых домов и не передало ТСЖ "Семь-А" сопроводительной технической и проектной документации. Кроме того, с июля 2006 года ООО "Стройтехинвест" под угрозой невыдачи документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру, навязывает гражданам-дольщикам в качестве управляющей организации ООО "Мегастрой", обязывая заключать с ним договоры на эксплуатацию многоквартирных домов, уже находящихся в управлении ТСЖ "Семь-А" и оплачивать не предоставляемые ООО "Мегастрой" услуги.
Исковые требования мотивированы неправомерностью оспариваемых действий ООО "Стройтехинвест".
В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик - ООО "Стройтехинвест" - иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Ответчик - ООО "Мегастрой", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (заказное уведомление о вручении определения о назначении дела к судебному разбирательству), не обеспечил явку представителя в судебное заседание, отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Мегастрой".
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив письменные доказательства в их взаимной связи, суд находит исковые требования необоснованными.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что застройщиком микрорайона 7А, является ООО "Стройтехинвест". 30 декабря 2005 г., в соответствии с требованиями Территориальных строительных норм 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области", приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию - юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту, принятыми и введенными в действие распоряжением министра Министерства строительного комплекса Московской области от 10 ноября 2000 г., N 143, в редакции от 25.10.2004 (далее - ТСН), приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта осуществляет Государственная приемочная комиссия, назначаемая соответствующим органом власти. В состав Государственной приемочной комиссии входят (помимо лиц, указанных в п. 6.7 ТСН) Застройщик и Эксплуатирующая организация. ООО "Стройтехинвест" в соответствии с условиями Инвестиционного контракта N 875 от 05 июня 2000 г., является Застройщиком микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, т.е. - юридическим лицом, выполняющим функции и заказчика и инвестора при строительстве объекта недвижимости (п. 3.8 ТСН).
В соответствии с п. 3.11 ТСН: "Эксплуатирующая организация (пользователь объекта) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта недвижимости".
В связи с подготовкой к проведению комиссии по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее - Комиссия) 01 ноября 2005 г., ООО "Стройтехинвест" и ООО "ЭЛЛОКС", заключили договор N 14/11-Э на техническое обслуживание (далее - Договор). В соответствии с Договором, ООО "ЭЛЛОКС" приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию, ежедневному обеспечению функционирования и эксплуатации помещений, зданий, сооружений, территорий вышеуказанных многоквартирных жилых домов. Генеральным директором ООО "ЭЛЛОКС" является К. ООО "ЭЛЛОКС" в качестве эксплуатирующей организации принимало участие в работе Комиссии, что подтверждается подписью Генерального директора ООО "ЭЛЛОКС", а также печатью указанной организации.
Протокол общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, датирован 01 декабря 2005 г., т.е., решение, изложенное в протоколе принято до момента ввода в эксплуатацию вновь возведенных многоквартирных жилых корпусов микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Однако, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В данном случае на дату проведения общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, (протокол датирован 01 декабря 2005 г.), ни один из участников данного собрания не являлся собственником помещений в многоквартирных домах, микрорайона 7 - 7А г. Одинцово, Московской области. Таким образом, решение о выборе способа управления многоквартирными домами, граждане-соинвесторы смогут принять только после завершения процесса регистрации прав собственности на квартиры, права на которые им принадлежат в соответствии с заключенными договорами и только с соблюдением всех процедур, предусмотренных действующим Жилищным кодексом Российской Федерации.
Требование истца об обязании ООО "Стройтехинвест" передать истцу в управление общее имущество многоквартирных жилых домов необоснованно.
В соответствии со статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. В состав многоквартирных жилых домов входят как жилые, так и нежилые помещения, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, в соответствии с заключенными договорами. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым помещением признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанным с их проживанием в таком здании.
Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с условиями договоров, заключенных ООО "Стройтехинвест" с гражданами-соинвесторами, ООО "Стройтехинвест" осуществляет передачу квартир гражданам с составлением необходимых передаточных актов.
Поскольку вновь возведенные многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию застройщиком (ООО "Стройтехинвест"), право на выбор эксплуатирующей организации также принадлежит застройщику. В связи с тем, что ООО "Стройтехинвест" является инвестиционной компанией и эксплуатация жилых и нежилых объектов не является специализацией Общества, ООО "Стройтехинвест" заключило 05 июля 2006 г., договоры с ООО "Мегастрой". Указанные договоры необходимы для управления многоквартирными жилыми домами до момента выбора собственниками помещений в многоквартирных жилых домах способа управления домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ. Из условий договоров управления многоквартирными жилыми домами от 05.07.2006 N 07/183 - 07/186 усматривается, что предметом договора является управление общедомовым имуществом.
Заявляя настоящие исковые требования, ТСЖ "Семь-А" ссылается на статью 135 ЖК РФ.
Согласно пункту 1 названной статьи товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем в силу положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.04 N 188-ФЗ, введенного в действие с 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах с учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи собственниками помещений товариществу права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов; нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований.
В удовлетворении требований о признании права истца на управление общим имуществом указанных многоквартирных домов и признании права на обеспечение эксплуатации общего имущества этих домов следует отказать за необоснованностью. Действующим законодательством товариществам собственников жилья не предоставлено право на управление общим имуществом. Статьей 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

В иске отказать.

Позиция 5

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).

Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Подмосковье, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком нанята "знакомая" УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 4500 рублей (2 т.р. – содержание и ремонт, 2 т.р. - отопление, 500 р. - вода). Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах - лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов - в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ - застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессианалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку "содержание ТСЖ", ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Чтобы прийти к вам на консультацию нужно быть членом ассоциации? Ваши консультации платные? Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.

Согласно ЖК РФ, собственники самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом, причем ст. 161 ЖК РФ вменяет это даже в обязанность собственникам определиться с одним из способов управления домом на общем собрании, и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Изначально в Вашем многоквартирном доме ТСЖ, судя по Вашему рассказу, было создано неправомерным образом, поскольку создавать ТСЖ в строящихся домах имеют право только будущие собственники помещений. Хотя на практике, к сожалению, случаи «навязывания» застройщиком своего способа управления многоквартирным домом, участились.

В Вашей ситуации можно создать инициативную группу из числа собственников помещений (не менее трёх собственников) с целью оспаривания протокола общего собрания будущих собственников дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Собрание инициативной группы необходимо оформить протоколом. Председатель инициативной группы или иное уполномоченное им лицо запрашивает Выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц). Из Выписки станет понятно, кто из собственников Вашего дома является членами правления, кто председатель правления и т.д. Также следует направить запросы в Управу своего района с просьбой предоставить документы, подтверждающие соблюдение процедуры государственной регистрации ТСЖ в строящемся многоквартирном доме при его создании. Такими документами являются: повестка дня - («о создании в строящемся многоквартирном доме ТСЖ»); уведомление о проведении общего собрания; бланки решений в отношении лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в Вашем доме; реестр таких лиц; Устав ТСЖ. Не забывайте о том, что на копии поданного запроса необходимо поставить отметку о принятии документа канцелярией (приемной) Управы района, с подписью принимающего лица, расшифровкой его фамилии и датой принятия.

Одновременно можно направить запросы в ОВД своего района, прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет правомерного создания ТСЖ в Вашем доме.

С нашей точки зрения, гораздо проще создать новое ТСЖ, так сказать, начать с чистого листа. Ликвидация ТСЖ позволит отмежеваться от незаконных действий прежних органов правления ТСЖ.

К сожалению, из Вашего вопроса непонятно, каким образом были «переданы рычаги управления в руки жильцов».

Согласно жилищного законодательства РФ, ТСЖ совсем необязательно заключать договор с управляющей компанией. Однако, в большей степени здесь все зависит от активности Вашего дома. Если дом активен, то необходимость в привлечении управляющей компании к обслуживанию Вашего дома, отпадает. Если же жители инертны, то здесь возможны 2 варианта: либо нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом (управляющий), либо заключается договор с управляющей компанией. При этом Правление, его председатель и ревизионная комиссия как обязательные органы ТСЖ, должны быть избраны.

Предположим, что на общем собрании были приняты решения об избрании нового председателя из нового состава членов Правления, а также ревизионная комиссия. Если возникают проблемы с передачей документации на дом, необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Если результат отрицательный, придется обратиться в суд с целью подачи искового заявления о принудительном изъятии документации на дом.

Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ. Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.

Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, в том числе, и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа.

В том случае, если документацию по каким-либо причинам не передают ТСЖ, то целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.

Согласно действующего законодательства РФ, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества. В инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика, но только для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Не забудьте о том, что при передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Как правило, акт составляется в свободной форме.

Согласно Жилищного кодекса РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Основным регламентирующим финансовым документом ТСЖ является смета, или как ее еще называют, финансовый план. Правление ТСЖ обязано составлять смету ежегодно. Утверждается смета на общем собрании ТСЖ.

Смета должна отражать все расходы ТСЖ в течение года, связанные с содержание, обслуживанием, текущим, капитальным ремонтом общего имущества дома. В силу некоммерческого характера деятельности ТСЖ, средства ТСЖ состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер. Как было сказано выше, смета ТСЖ утверждается на общем собрании ТСЖ и может содержать раздел «Административно-управленческие расходы», включающие заработную плату, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы, канцелярские и почтовые расходы и др.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниями приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.