Когда можно продавать квартиру после покупки? Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Можно ли продать жилье купленное за мат капитал

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

возраста детей;
наличия ипотечного кредита;
формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
свидетельство о браке или о его расторжении;
согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
технический паспорт на недвижимую собственность;
справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
согласие органов опеки;
письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
наделить детей долями собственности в жилье родственников;
открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

получить одобрение органов опеки на сделку;
прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

В России весьма часто встречаются сделки с недвижимостью. Люди дарят, делят, наследуют и продают квартиры, дома, дачи и землю. Все это является прекрасным способом как получения крупной суммы денег, так и замечательным средством вложения, которое не "сгорит" при падении экономики. Когда можно продавать квартиру после покупки? Как это сделать в том или ином случае? С какими трудностями способны столкнуться современные продавцы и покупатели? И нужно ли платить налоги после сделки? Ответы на все это обязательно помогут каждому человеку. Не исключено, что гражданину лучше повременить с проведением сделки.

Право на продажу

Первым делом выясним, могут ли собственники продавать свое недвижимое имущество. Может быть, это не самая лучшая затея?

По закону, со своей собственностью человек имеет право делать все, что он пожелает - дарить, отчуждать, выделять доли, уничтожать, передавать по наследству, обменивать и так далее. Если деяние не несет ущерб другим людям и чужому имуществу, можно проводить юридически значимые операции.

Если у квартиры несколько владельцев, придется либо сначала предложить другим хозяевам выкуп своей доли, либо договориться о совместной сделке. Но когда ее проводить? И как это сделать?

Способы продажи

Через сколько можно продать квартиру после покупки? К сожалению, ни один юрист не способен дать однозначный ответ на подобный вопрос. Дело все в том, что законодательство РФ не устанавливает никаких особых сроков по продаже имущества. Правда, при определенных обстоятельствах сделка будет затруднена.

Продавать недвижимость можно:

через риелторов и агентства недвижимости;
своими силами.

В первом случае все сделают за продавца - и составят объявление, и разместят его, и найдут клиентов. Кроме того, проведение купли-продажи через агенство является юридически надежным подходом. Только за услуги посредники взимается комиссия. Она не всегда радует непосредственных участников операции.

Самостоятельная продажа имущества отнимает много времени и сил. Зато человеку не придется лишний раз платить комиссионные. При этом каждый сам решает, каким способом продавать имущество.

Законодательство о моменте заключения сделки

Когда можно продавать квартиру после покупки? Как мы уже говорили, законодательство РФ не указывает никаких точных временных сроков по этому вопросу.

Что это значит? Закон разрешает сразу после перехода прав собственности на объект совершать с ним юридически значимые операции. Но лучше не торопиться с этим. И на то есть свои причины.

Срок внесения изменений в ЕГРН

Можно ли сразу продать квартиру после покупки? Да, и ипотечную в том числе. Только лучше, как уже было сказано, не торопиться. Как минимум для начала хозяину квартиры рекомендуется внести изменения в ЕГРН. В противном случае ему не выдадут выписку из реестра недвижимости. Это крайне важная бумага, обязательно фигурирующая в сделке.

Данные в ЕГРН корректируются в течение 5-10 суток. По истечении этого срока собственник может прийти в Росреестр и забрать выписку установленного образца. Она заменит кадастровый паспорт, свидетельство о правах на имущество, а также техпаспорт.

Ранняя продажа - старая собственность

Можно продать квартиру сразу после покупки? Вообще, законодательство РФ не имеет никаких ограничений по этому вопросу. Главное учесть нюансы проведения сделки и правильно подготовиться к ней.

Продать квартиру через год после покупки вполне реально. Даже через день после заключения сделки у собственника появляется право на распоряжение своей недвижимостью. Только, как уже было сказано, это не всегда выгодное деяние.

Дело все в том, что после отчуждения имущества, человеку придется платить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы, прописанной в договоре купли-продажи.

Когда можно продавать квартиру после покупки? Хоть сразу, но на имущество, купленное до 2016 года, при раннем проведении операции будет действовать налогообложение. Оно распространяется на объект на протяжении 3 лет.

Быстрая сделка - новые правила

Но в 2016 году ситуация несколько изменилась. Можно ли продать новую квартиру после покупки? Да, главное - учесть все особенности соответствующей юридически значимой операции.

Если объект недвижимости приобретен после 2016 года, то налогообложение будет действовать более долгий срок. А именно - 5 лет. Поэтому рекомендуется не торопиться с продажей собственности.

Когда нет налогов

Когда можно продавать квартиру после покупки? По закону - сразу после перехода прав на объект недвижимости новому владельцу. На практике граждане часто ждут определенного момента. А именно - освобождения сделки от налогообложения.

Из всего вышесказанного следует, что платить налог после продажи собственности не придется, если:

имущество приобретено до 2016 года и с того момента прошло больше 36 месяцев;
недвижимость куплена после 2016 года, а также после перехода прав на объект прошло более 5 лет.

Больше никаких законных способов освобождения сделки от налогообложения нет. Все это крайне важно. Особенно для операций с недвижимостью.

Если есть ипотека

Можно ли продать квартиру после покупки ее в ипотеку? Из всего вышесказанного следует, что да. Но ипотека - это особое обременение. И операции с такой собственностью не пользуются особым спросом.

Во-первых, для продажи ипотечного имущества придется получить разрешение банка, в котором взят кредит на жилье. Финансовые компании РФ не слишком часто допускают перепродажу собственности с обременением.

Во-вторых, найти покупателей даже через агентство недвижимости будет крайне проблематично. Собственность с обременением не пользуется спросом на рынке имущества.

В-третьих, после заключения сделки продавцу все равно придется платить налог. А значит, сделка не всегда выгодна.

Из всего вышесказанного следует, что лучше сначала закрыть ипотеку или подождать несколько лет, после чего выставлять собственность на продажу. Как только обременение в виде жилищного кредита будет снято, вероятность на успешное и быстрое заключение сделки возрастет.

Инструкция: продаем имущество самостоятельно

Когда можно продавать квартиру после покупки? Желательно через 5 лет после перехода прав на объект либо уже после закрытия ипотеки. Эти приемы избавят от лишних проблем.

Как провести куплю-продажу? Начнем с изучения процесса, проводимого через агентство недвижимости. Предположим, что у имущества всего один собственник.

В этом случае продавцу предстоит:

Собрать определенный пакет документов. О нем поговорим позже.
Обратиться в агентство недвижимости и оплатить услуги посредника, объяснив свои желания.
Связаться с покупателями, найденными агентством.
Показать квартиру. Обычно это делает риелтор.
Обговорить нюансы сделки. Например, провести торг.
Прийти в оговоренное время в агентство недвижимости с заранее подготовленными документами и подписать соглашение "о покупке".
Получить на руки деньги и выдать покупателю акт приемки-передачи, а также расписку о вручении денежных средств.
Отдать новому собственнику жилья ключи.

Вот и все. После проделанных действий квартира будет продана. Теперь останется подать налоговую декларацию в ФНС и при необходимости заплатить налог.

Важно: имущественный налог придется платить еще год после заключения соглашения купли-продажи.

Инструкция: продажа своими силами

Как скоро можно продать квартиру после покупки без налогов? Если имущество куплено до 2016 года - через 3 года, в противном случае - спустя 5 лет после перехода прав на тот или иной объект.

А как продать собственность самостоятельно? Для этого человеку нужно:

Подготовить квартиру и документы для сделки.
Сделать фото имущества и составить объявление.
Разместить объявления о продаже имущества на всевозможных досках и в газетах.
Связаться с потенциальными клиентами и договориться о демонстрации квартиры.
Во время встречи с покупателями отвечать на все вопросы по имуществу, а также по возможности проводить торги.
Если жилье устраивает покупателя - договориться о дате проведения сделки.
В оговоренное время прийти к нотариусу с заранее подготовленными справками и подписать договор купли-продажи.
Выдать расписку о получении средств продавцом.
Передать ключи от квартиры и акт приемки-передачи объекта.
Забрать свою копию соглашения "о покупке и продаже".

Звучит не так страшно, как кажется. Главное правильно подготовиться с операции. Без определенных документов справиться с этой задачей не получится.

Справки для сделки

Можно ли сразу продать квартиру после покупки? Из всего указанного выше следует вывод, что да. Но лучше дождаться освобождения от налогообложения.

Чтобы продать жилье, придется подготовить:

соглашение купли-продажи;
выписку ЕГРН;
правоустанавливающие документы на объект;
паспорта сторон;
разрешение супруга на сделку (от покупателя и продавца);
свидетельство о браке;
брачное соглашение (при наличии);
согласие совладельцев на операцию или отказы от выкупа.

Этого должно быть достаточно. Если собственником объекта или его доли является ребенок, дополнительно нужно подготовить:

согласие родителей и опеки на операцию;
свидетельство о рождении/усыновлении;
паспорт ребенка (при наличии).

На практике жилье, собственником которого является ребенок, не пользуется спросом. Продать его крайне проблематично.

По новым изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации, определяющим через какое время можно продать квартиру после ее покупки без уплаты налога, предусмотрено немало нюансов и исключений. Перед тем как в них разобраться необходимо озвучить самое главное и значительное изменение, которое состоит в увеличении срока нахождения квартиры в собственности на два календарных года. Таким образом, период владения объектом недвижимости, который освободит от обязанности уплаты подоходного налога с продажи квартиры, теперь исчисляется не тремя годами как раннее, а пятилетним сроком её отчуждения, чтобы появилась возможность не платить в казну.

Уплата подоходного налога по новым правилам

В порядке получения права на налоговый вычет в 2017 году также добавились изменения. При продаже любого объекта недвижимого имущества существует обязанность уплаты физическим лицом подоходного налога в казну государства. Новое законодательство предусматривает выплаты по налогам и сдачу декларации, но есть случаи, когда будет достаточным отправить лишь уведомление в Налоговую службу, свидетельствующее о получении прибыли, за проданное жилье.

Итак, реализация того или иного объекта недвижимости предусматривает обязанность бывшего владельца уведомить контролирующий налоговый орган о том, что была получена прибыль, а при определенных условиях, будет необходимо заполнить декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить требуемый налог с продажи квартиры. До начала 2017 года НДФЛ с суммы прибыли, полученной с продажи земельного участка, частного дома или жилой квартиры, уплачивался в том случае, когда указанные объекты находились в собственности менее трёх лет.

Как было сказано ранее данный срок был увеличен на два календарных года, теперь он составляет пять лет, однако, существует несколько исключений, которые необходимо перечислить:

с открытия наследства прошло не менее трёх лет (относится к случаям, когда основанием перехода прав на объект недвижимого имущества явилось наследование);
получение жилья на основании договора дарения, если дарителем выступал любой близкий родственник;
проведение сделки в порядке приватизации;
сделка осуществлялась посредством оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Во всех вышеперечисленных обстоятельствах будет сохраняться установленный ранее трехлетний срок владения объектом недвижимости. Более того, по нормам налогового законодательства Российской Федерации, критерий снижения ставки налогообложения какими-либо рамками неограничен, он также может составлять и ноль. Вышеуказанные исключения не являются исчерпывающими, поскольку у местных властей любого субъекта РФ есть возможность сохранить трехлетний срок владения недвижимостью абсолютно для всех категорий граждан, чтобы не возникало путаницы через сколько можно продать свою квартиру после её покупки. То есть оставить прежний порядок налогообложения, как это уже сделали в пяти регионах нашей страны, например, в республике Алтай или Ставропольском крае.

Особенности и порядок уплаты НДФЛ

Следует отметить, что если физическое лицо приобрело жилую площадь до начала 2017 года, то действие вышеуказанного порядка налогообложения сохранится в предыдущем виде, а именно, освобождение от уплаты НДФЛ, после нахождения объекта недвижимости в собственности в течение трёх лет и более.

Ставка налогообложения с полученного дохода на сегодняшний день составляет ровно 13 %. Если её сравнивать с другими странами, особенно европейскими, то она покажется довольно небольшой, однако, ввиду непростой сложившейся экономической ситуации для гражданина Российской Федерации – это довольно ощутимые финансовые потери. Обязательно стоит отметить, что есть возможность снизить выплаты по подоходному налогу, например:

Уменьшить сумму, с которой будет производиться расчёт подоходного налога, на размер имущественного вычета. Указанный вычет остался в неизменном виде и составляет он те же один миллион рублей.
Если говорить о значительном снижении суммы подоходного налога, тогда собственнику придется предоставить все необходимые документы, подтверждающие произведённые финансовые расходы на приобретение данного объекта недвижимости. В таком случае бывший владелец, продавший один из указанных объектов недвижимого имущества может быть полностью освобождён от уплаты НДФЛ, причём, независимо от того, в течение какого периода он владел этой недвижимостью, есть только один возможный вариант в этом случае, – если расходы за когда-то купленный объект будут идентичны полученным доходам при её продаже.

Важно отметить, что если сумма, которая была получена с продажи квартиры (недвижимого имущества), составляет менее одного миллиона рублей, то физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от срока владения жильём. Когда речь идёт о любом другом имуществе, тогда указанная сумма должна быть менее двухсот пятидесяти тысяч рублей, многие граждане нашей страны не знают об этом, судя по количеству сделанных запросов в интернете.

В настоящий момент, если брать центральные регионы нашей страны, то из всего рынка строительства нового жилья, 30 % будет составлять возведение апартаментов, которые в свою очередь не являются жилыми объектами, но будут продаваться для постоянного проживания. Во многом это зависит от категории земельного участка, на котором они строятся, поскольку она предполагает только нежилое и коммерческое назначение. Для таких объектов сумма имущественного (налогового) вычета будет составлять не один миллион рублей, как для жилых помещений, а всего лишь четверть от этой суммы, что обязательно будет учитываться при заполнении указанной декларации и произведении расчёта подоходного налога.

Общая совместная и долевая собственность

При реализации совместной собственности часто возникают нюансы, связанные с распределением долей и выяснения какой будет сумма вычета. Например, когда квартира состоит в общей собственности супругов, при этом, выделение конкретной доли на каждого не производилось, то при её отчуждении по одному соглашению о купле-продаже, сумма вычета будет распределяться по договоренности между ними, а общая сумма вычета будет равна одному миллиону рублей.

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры . В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
членов семьи предыдущего владельца объекта;
лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

Досрочное погашение займа.
Самостоятельная продажа.
Продажа с помощью банка.
Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

Определение суммы задолженности по кредиту.
Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
С квартиры снимается обременение.
Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
Уточняет в банке сумму долга.
Погашает сумму задолженности.
Находит покупателя на жильё.
Получает документ о снятии обременения.
Получает в Росреестре документ на право собственности.
Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?

документ, подтверждающий платёжеспособность;
договор купли-продажи с покупателем;
справка об отсутствии задолженности по кредиту;
закладная по займу;
документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.