Сравнительный подход к оценке недвижимости. Процесс проведения корректировок Методы расчета корректировок в сравнительном подходе

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего активного рынка. Суть сравнительного подхода заключается в следующем: сравниваются данные по аналогичным сделкам с оцениваемым объектом недвижимости, учитываются преимущества и недостатки объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки, в результате этого корректируется стоимость аналогов с помощью введения соответствующих поправок.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).

При этом под объектом - аналогом понимается объект недвижимости, близкий по своим техническим, правовым, эксплуатационным, экономическим и другим факторам к объекту оценки. При этом не бывает абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам. Поэтому возникает необходимость соответствующих корректировок цен аналогичных объектов.

Данные о сопоставимых объектах можно получить на основе материалов информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости» («Зеленая площадь»), газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» (журнала «Вся недвижимость»), системы «Центр» и ряда агентств недвижимости.

После отбора объектов-аналогов и выявления основных элементов сравнения необходимо провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога.

Далее делаются корректировки на наличие/отсутствие выбранных элементов сравнения. При введении корректировок используют следующие элементы сравнения: переданные права собственности, условия финансовых расчетов, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества. При этом вводятся эти корректировки в определенной последовательности. Первые четыре корректировки (на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и время продажи – именно в такой последовательности! ) осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цены объектов-аналогов пересчитываются заново. Такой метод внесения корректировок называется кумулятивным (то есть корректировки вводятся на зависимой основе). Остальные корректировки можно проводить в любом порядке (на аддитивной, или независимой основе).

Кроме того, корректировки подразделяются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Пример процентных поправок – поправки на износ, время продажи и др. Стоимостные поправки могут быть двух видов: относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения - 1м 2 общей площади, 1м 3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.). Поправки могут быть положительными и отрицательными. Если аналог хуже объекта оценки, то вводится положительная корректировка, и наоборот.

В общем виде можно выделить следующие методы сравнительного подхода:

1. Методы сравнительного анализа продаж.

2. Методы математического моделирования.

3. Экспертные методы.

К методам сравнительного анализа продаж можно отнести:

− метод количественного анализа продаж;

− метод качественного (относительного) сравнительного анализа;

− метод валовой ренты.

При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.

Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать.

Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок.

Пример 8.

Оценим стоимость квартиры площадью 45 кв.м методом парных продаж. Расчеты представим в виде таблицы 16.

Таблица 16

Пример расчета стоимости квартиры методом парных продаж

Элементы сравнения		Аналоги
Стоимость 1 кв.м.		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Условия продажи	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Время продажи	03.09.2007	03.09.2007	01.09.2007	03.09.2007	03.09.2007	03.09.2007
Элементы сравнения		Аналоги
Корректировка			+5 %
Скорректированная цена		67 044,1	70 454,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Местоположение	Октябрьский район	Октябрьский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	70 454,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Этаж	3/9	9/9	3/9	9/9	9/9	3/5
Корректировка		2676,7		2 676,7	2 676,7
Скорректированная цена		69720,8	70454,5	70454,5		69 750,0
Количество корректировок
Веса (присвоены экспертно)		0,1	0,35	0,1	0,1	0,35

Обоснование величины корректировки на время продажи: объект аналог № 2 был продан раньше объекта оценки на два месяца. За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.

Обоснование величины корректировки на этаж : аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 - 67777,8 = 2 676,7 р. Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется.

Согласованная стоимость 1 кв. м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р.

Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.

При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.

При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.

Стоимость оцениваемого объекта равна:

Vоц = А р* ВРМср , (1)

где А р – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. О данном методе незаслуженно забывают оценщики, а ведь он основан на рыночной информации и является более достоверным, чем, например, метод прямой капитализации. Ведь валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе рыночной информации (на основе потенциального валового дохода), в то время как коэффициент капитализации рассчитывается с учетом некоторых предположений, допущений (на основе чистого операционного дохода). В данном методе, кроме того, необходимо производить меньше расчетов, поэтому конечный результат – определяемая стоимость – будет намного достовернее.

Пример 9.

Оценим методом валовой ренты стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация (таблица 17):

Таблица 17

Похожая информация.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.15, ФСО № 1).

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

Создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

Идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

Выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

1) наличие развитого рынка недвижимости;

2) доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется, если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

Положительные (когда объект оценки лучше аналога);

Отрицательные (когда объект оценки хуже аналога).

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.

2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

5. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.

6. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.

7. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).

8. Внесение поправки на время продажи.

9. Внесение поправки на местоположение.

10. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.

11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.

12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.

13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:

Ц * = Ц q П % (15)

где Ц * - приведенная стоимость аналога с учетом поправки;

Ц - цена продажи единицы сравнения;

Q- количество единиц сравнения;

П, % - величина процентной поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:

Ц * = (Ц + П отн,) q (16)

где П отн - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:

Ц * = (Ц q) + П абс (17)

где П абс. - величина абсолютной денежной поправки,%.

Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:

На различия в правах собственности;

Условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);

Условия продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор/заемщик);

Экономические характеристики (ЧОД);

Отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают);

Наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);

2) местоположение;

3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).

Существуют следующие методы расчета поправок:

1. Метод анализа парных продаж.

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

2. Метод прямого анализа характеристик.

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (К уп):

Ц*= К уп (18)

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:

Сложности самостоятельной установки улучшений;

Времени, необходимого для установки улучшений;

Необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

3. Экспертный метод.

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:

1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % (Пэ % - процентная поправка, определенная экспертным методом);

Ц * =Ц(1+Пэ%) (19)

2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;

Ц* = Ц (1- Пэ %) (20)

3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц * = Ц/ (1+ Пэ %);

Ц * = Ц (1+ Пэ %) (21)

4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).

Ц * =Ц(1-Пэ%) (22)

4. Статистические методы.

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (GRM).

2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога - Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:

GRM = Ц / Фин. База (23)

Финансовая база - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода в том, что метод достаточно прост.

Недостатки метода валовой ренты:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

	Достоинства	Недостатки
Затратный	Используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; Применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; Используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); Применим в сфере страхования;	Является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный	Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; Ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.	Требует активного рынка подобной недвижимости; Основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; Возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; Основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Доходный	Большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода	Сложность составления прогноза; Субъективность расчета ставки дисконтирования.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.

Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.

Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.

Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),

	аналог 1	аналог 2	аналог 3	сумма
сумма корректировок

Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.

	аналог 1	аналог 2	аналог 3	сумма
сумма корректировок

В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.

Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,

Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.

Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.

Слепцов Сергей Валентинович