Как расторгнуть договор покупки квартиры. Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, причины аннулирования соглашения до и после гос регистрации сделки. Существенные изменения условий

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

Знать о том, как отстоять свои права, необходимо еще до заключения договора купли-продажи. Это позволяет включить нужные пункты в ДКП, иначе аннулировать сделку не получится даже в суде.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому - деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.

Например , в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно - расторжение возможно, но это ничего не влечет.

Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее - конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».

Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ , расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор - не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры - переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.

На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

Если документы поданы на регистрацию, однако она еще не состоялась, сторонам необходимо подать нотариально заверенное соглашение о расторжении и заявление о прекращении регистрационных действий.

После регистрации

Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.

Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.

Пример. Гражданки Смирнова и Любищенко (владелица двух однокомнатных квартир, расположенных по соседству) составили договор, в котором прописано, что если новый собственник квартиры будет проводить ремонтные работы в выходные дни, соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Смирнова решила делать ремонт, но согласно договору, нарушать режим тишины в выходные она не сможет, даже если будет действовать в рамках действующего законодательства. В противном случае не исключена отмена сделки.

Один из вариантов выйти из сложной ситуации - заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

Основания и условия для расторжения сделки

Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения - ст. 450 ГК РФ . Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

• одна из сторон существенно нарушила условия;
• в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.

«Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

Пример. Гражданка Пинчева обратилась в суд с иском о признании соглашения недействительным, поскольку от нее была скрыта информация о наличии в жилье тараканов и мышей. Суд счел такую причину несущественной.

Недействительность сделки

Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ . По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.

Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

• нарушение норм закона при составлении документа;
• заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
• оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
• подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
• заключение договора под принуждением, путем обмана;
• оформление мнимой сделки.

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

• Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
• Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
• Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки - введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
• Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
• Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

• уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
• покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Указанные причины условны, судебная практика по вопросам расторжения договора купли-продажи квартиры противоречива. Акцент делается на том, что стороны были вольны в своем выборе и должны были отнестись к подготовке к сделке более ответственно.

Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.

Наиболее частые нарушения:

• отказ выселиться из квартиры;
• отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

Существенные изменения условий

Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.

Примеры таких обстоятельств:

1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

Пример. Гражданин Соболев приобрел квартиру. Спустя более 2 лет он подал иск в суд, заявив, что требует отмены сделки со всеми вытекающими последствиями, поскольку не мог предположить резкого ухудшения здоровья и последующей нуждаемости в денежных средствах. Суд иск удовлетворил и обязал продавца, давно распорядившегося деньгами, вернуть полученную сумму.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска - 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ , если соглашение является срочным, обязательства по нему считаются исполненными после окончания срока действия договора. При оформлении договора купли-продажи недвижимости действует иное правило: поскольку срок действия не установлен, он актуален до окончательного выполнения сторонами обязательств.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это - заключение соглашения.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:

Если регистрация не произошла	Если регистрация состоялась
Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора	Обсудить возможность оформления обратной сделки
Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи	Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец - покупателем
Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме	Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора

Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно - почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
3. Подготовить сопутствующие документы.
4. Подать иск в суд.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

• Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении иска.

Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.

Как составить иск

• «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
• Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
• Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
• Перечень документов.
• Подпись и дата.

Если в иске содержится прошение «расторгнуть договор», а регистрация уже прошла, то, по сути, расторжение уже ни к чему не приведет. Необходимо добавить еще один пункт «… обязать ответчика вернуть истцу имущество (денежную сумму), переданную по договору купли-продажи».

Скачать образец иска о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

• копия договора купли-продажи;
• доказательства досудебного урегулирования спора;
• доказательства нарушений со стороны ответчика;
• сведения о передачи денежных средств;
• чек об оплате госпошлины;
• копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней , после чего принимается решение о начале гражданского процесса.

Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб. , подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ . В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Цена иска, руб.	Фиксированная ставка, руб.	n,%	Сумма вычета, руб.
Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.)	-	4	-
20 001-100 000	800	3	20,000
100 001-200 000	3,200	2	100,000
200 001-1 000 000	5200	1	200,000
Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.)	13,200	0.5	1,000,000

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Срок исковой давности

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.

Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитывать, проверять, сверять данные в договоре с документами.

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

В таком договоре должны быть пункты:

• дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
• срок внесения платы за коммунальные услуги;
• дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
• заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики.

Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора.

Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК РФ.

Досконально регламентируются аспекты завершения договорных отношений, как по желанию покупателя, так и продавца. Какие нюансы сопровождают расторжение соглашения о купле-продаже?

Основные моменты

Расторжением всякого договора является абсолютное прекращение его действия и окончание всяческих правовых отношений меж сторонами. Однако лишь воли одной из сторон для расторжения недостаточно.

Для мирного расторжения потребуется добровольное согласие стороны противоположной. Можно расторгать договор через суд, но необходимо наличие веских оснований.

Еще одна особенность расторжения в том, что процедура должна быть аналогична порядку заключения.

Проще говоря, поскольку заключался договор в письменной форме, то и расторгаться он должен также письменно. В реальной жизни отмена договорных отношений по взаимному согласию встречается очень редко.

При этом сторонам нужно учитывать, что возвращение уже исполненного до времени отмены сделки не возможно, если таковое не предусмотрено условиями договора.

Серьезным нарушением считается такое действие стороны, которое наносит стороне противоположной существенный ущерб.

Здесь предполагается, что в результате действий одного участника договорных отношений, другой участники не получает того, на что рассчитывал он при заключении сделки.

Например, покупатель может отказаться от оплаты полученного по договору либо продавец отказывается передавать уже оплаченное имущество.

В таких случаях договор расторгается по решению суда. Что касается добровольного расторжения договорных отношений, то здесь закон участвует лишь на общих началах.

Стороны вольны заключать меж собой договор и точно также расторгать его. Если участники решили расторгнуть договор добровольно, то условия расторжения они также оговаривают в добровольном порядке.

Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ

Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются.

Если один участник не исполняет обязательств, то не остается иного выхода, как расторгнуть договор. По расторжение договора на основании соглашения сторон считается сделкой двухсторонней.

Осуществлять его нужно в том же порядке, в каком договор заключался. Основные правила расторжения договора предопределены Гражданским кодексом. Здесь определены законные основания и вытекающие последствия.

Какие могут быть основания

Юридические обязательства возникают сразу же после заключения договора купли-продажи. Данный документ предназначен для правового регулирования взаимоотношений и поведения участвующих сторон.

По договору купли-продажи возникает обязательство продавца передать покупателю определенный предмет в обмен на установленное денежное вознаграждение.

Если по какой-то причине заключенный договор расторгаются, то прекращаются и обязательства сторон. При этом нужно учитывать, что расторжение невозможно при исполнении договора в полном объеме.

В этом случае обязательства прекращаются и, следовательно, останавливается процесс договорных отношений. Другим не менее важным обстоятельством расторжения договора является досрочность.

Прекращение срока действия договора ведет к автоматическому прекращению оговоренных в нем условий.

Если стороны выполнили обязательства не в полном объеме на протяжении срока действия договора, то ситуация разрешается с позиции действующих правовых норм.

Что же может становиться основанием для расторжения договора купли-продажи? Главные причины согласно ГК РФ таковы:

Соглашение сторон	Данный вариант считается оптимальным, поскольку потери сторон сводятся к минимуму. Расторжение предполагает заключение нового соглашения, в котором оговариваются условия, на каких прежде заключенный договор считается недействительным
Инициатива одной из сторон	В этом случае причиной становится существенное нарушение договорных условий одной из сторон. При этом может сохраняться возможность исполнения обязательств, но с нарушением интересов одной из сторон. Примечательно, что расторжение по инициативе сторон может завершаться мирным прекращением договора либо рассмотрением ситуации в судебном порядке
По требованию третьих лиц в соответствии с законодательством	Перечень таких лиц строго ограничен. Так потребовать расторжения договора могут органы налоговой службы или прокуратуры. Расторжение в этом случае происходит в судебном порядке
Односторонний отказ от выполнения договора частью или в полном объеме	Если отказ допускается законом, договор признается расторгнутым. Но при этом односторонний отказ от обязательств не освобождает виновную сторону от ответственности за допущенное нарушение

Написание заявления

В ситуации, когда стороны не смогли достигнуть соглашения касательно расторжения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться с . Ст.452 ГК предполагает обязательное соблюдение претензионного порядка.

То есть обратиться в суд можно лишь в случае, когда получен отказ от добровольного расторжения договора либо ответа на претензию о расторжении не последовало в положенный срок.

Сторона, обратившаяся в суд, обязан доказать, что нарушение договорных условий существенно в контексте требований гражданского законодательства, а не просто кажутся существенными по личному мнению.

Все аргументы должны быть подробно изложены в исковом заявлении. Общих рекомендаций по составлению искового заявления в суд относительно расторжения договора купли-продажи не существует.

Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила формирования исковых заявлений в целом.

Но важен такой момент, что неправильная формулировка искового требования и неверная тактика может привести абсолютно не к тем последствиям, какие ожидал истец.

Так при расторжении договора прекращаются обязательства, какие еще не исполнены сторонами. Что касается уже выполненных условий договора, то судом они не рассматриваются.

Поэтому если истец сформулирует свои требования как «расторжение договора купли-продажи и прекращение его действия», то суд при наличии оснований признает договор расторгнутым.

При этом все полученное по договору ранее возврату не подлежит. Например, продавец по договору передал покупателю квартиру, но оплаты не получил.

При обращении в суд договор купли-продажи признан расторгнутым. Однако возвращать полученную квартиру покупатель не обязан.

То есть продавец остается и без денег, и без имущества. Для возврата квартиры продавец опять должен обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Таким образом, формируя заявление в суд о расторжении договора купли-продажи, нужно четко понимать, какие последствия ожидаются от расторжения.

Если продавец желает вернуть переданное имущество, то в иске должно быть так и написано «расторгнуть договор купли-продажи на основании … и вернуть все исполненное сторонами по договору».

Формирование соглашения о расторжении

По общепринятым нормам сторона сделки купли-продажи, решившая расторгнуть ранее оформленный договор, отправляет соответствующее предложение стороне противоположной.

В срок установленный договором или законодательством должен быть предоставлен ответ – согласие либо отказ.

Если стороны достигают взаимопонимания, то они оформляют прекращение взаимоотношений, оформляя его юридически.

При этом действует правило – договор расторгается в том же порядке, в каком заключался. Если договорные отношения определялись устно, то и для расторжения достаточно устного согласования.

Другое дело, когда договор заключался в письменной форме. В этой ситуации договор расторгается посредством оформления дополнительного соглашения к договору.

В соглашении стороны оговаривают порядок расторжения договора и дату, с которой правоотношения считаются завершенными. Здесь же оговариваются действия сторон относительно уже исполненных обязательств.

Важно, что если основной договор был заверен нотариально или регистрировался в государственных органах, то в том же порядке заверяется или регистрируется соглашение о расторжении.

Несоблюдение данных аспектов не позволяет признать законность прекращения договорных отношений.

По инициативе покупателя

Покупатель может инициировать расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке по ГК РФ в ситуациях таких:

По инициативе продавца

Продавец расторгнуть договорные отношения с покупателем может по таким причинам:

Чаще всего основанием расторжения продавцом договора становится отсутствие оплаты. При этом важно, что поставка товара должна быть документально подтвержденной.

Наличия свидетельских показаний здесь не достаточно. Продавец должен предоставить документальное подтверждение того, что покупатель действительно получил указанный в договоре товар.

Возникающие нюансы

Расторгнуть договор о купле-продаже можно в досудебном порядке и через суд. До суда расторгнуть отношения можно только при согласии обеих сторон.

При этом инициатором расторжения может выступать любая сторона. Ответ противоположной стороны должен быть предоставлен в течение тридцати дней, если иное не предусмотрено договором.

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ .

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

• на основании судебного решения;
• при нарушении существенных условий договора;
• если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности . В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора , то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

• Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
• Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
• Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
• Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи . Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с . Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной . Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд . Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку : требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками , или включать в один иск два требования:

1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и . Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы :

• Договор купли-продажи объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
• Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений , если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена , то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 9 мин.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно как до его регистрации, так и после, но с некоторыми оговорками. Причин для прекращения правоотношений несколько: отказ от оплаты, от передачи или получения квартиры, от страхования или по договоренности сторон. Расторжение оформляется отдельным соглашением, которое должно иметь форму основного документа. В случае отказа от подписания заинтересованная сторона требует прекращения правоотношений в суде

Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры) означает прекращение отношений, направленных на переход права собственности. Способов отказаться от сделки два – по взаимному согласию или в судебном порядке. Односторонний отказ от исполнения обязательств невозможен. Если покупатель успел внести задаток, то он полностью или частично получает его назад. Окончательный размер зависит от достигнутых договоренностей.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Причины расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

• отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
• отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
• отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
• отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
• существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок. После освобождения он отказался сняться с учета и заявил свои права на проживание в продаваемом объекте. В данном случае покупатель имеет право отказаться от сделки.

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Нормативная база

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

• отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
• главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
• 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Документы

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

• обязательства сторон;
• срок и порядок возврата денег;
• порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
• возмещение убытков;
• ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Порядок действий

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

1. Составление обоснованного требования о расторжении.
2. Получение ответа стороны.
3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
6. Возврат полученного по сделке (задаток).

Риски

Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют , этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

Способы расторжения

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

• по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
• в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Инициатива покупателя

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

Ситуация	Статья ГК, дающая право требовать расторжения договора
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие	463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем	464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом	557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность	490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

По договоренности сторон

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия. Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора. До этого применялась позиция, согласно которой продавец мог требовать взыскания долга с покупателя – следовательно, его право не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег. Стороны обязаны вернуться в первоначальное положение, которое существовало до сделки. Отсутствие указанного требования приведет к затягиванию процесса или его существенному осложнению.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела.

До регистрации сделки

Расторжение договора до момента государственной регистрации перехода права собственности осуществляется в любой момент. Стороны подписывают отдельное соглашение или получают судебный акт, устанавливающий факт расторжения договора и определяющий их права и обязанности по отношению друг к другу.

При расторжении сделки до обращения в Росреестр дополнительное соглашение не регистрируется, судебное решение в регистрационные органы не направляется.

После регистрации в Росреестре

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Договор с риэлтором

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

Смотрите видео о том, как расторгнуть договор купли-продажи

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
27 октября 2017 .

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно .

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора .

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

• Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует .

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора , если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению .

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней . В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества . Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора .

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

Притворная или мнимая сделка.

Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

• Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
• Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

• Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;

Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

• Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
• Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.